Ипотека в России — самая недоступная в Европе: где ситуация хуже всего

Международный рейтинг показывает, что по соотношению ежемесячного ипотечного платежа к располагаемому доходу российские города занимают ведущие позиции в антирейтинге. В Москве платёж по ипотеке эквивалентен примерно 4,5 среднего располагаемого дохода, что значительно выше, чем в большинстве европейских городов.

• Москва — около 4,5 месячных располагаемых доходов.
• Нижний Новгород — примерно 3,6.
• Санкт‑Петербург — около 3,3.
• Калининград — около 3,2.
• В десятке худших также оказались несколько городов из стран СНГ и Европы.

Для сравнения: в Праге на обслуживание ипотеки уходит примерно 1,4 располагаемого дохода, в ряде западноевропейских столиц — около 1,2–1,3. Во многих крупных европейских городах ипотечный платёж занимает заметно меньшую долю бюджета домохозяйств.

Главная причина — высокие ставки рыночной ипотеки. По данным Центрального банка средняя ставка по выданным в июне ипотечным кредитам составляет порядка 18% годовых, несмотря на снижение относительно прошлогодних максимумов. При этом реальные располагаемые доходы россиян в первом квартале были лишь чуть выше прошлогодних (порядка +1,5%).

В международных расчётах часто используются усреднённые параметры (например, квартира 90 кв. м, срок 20 лет, отсутствие первоначального взноса). В российских реалиях требования и структура рынка иные: регулятор требует минимальный первоначальный взнос около 20%, а средний срок выданной ипотеки в мае составлял примерно 23 года и 8 месяцев; в конце прошлого года средний срок превысил 26 лет.

Кроме того, по данным банковского сектора и крупнейших площадок по операциям с жильём, значительная часть покупок приходится на компактные квартиры: почти половина приобретённых в рамках ипотечных программ квартир — однокомнатные, доля двухкомнатных около 37%, медианная площадь купленных по льготным программам квартир составляет около 48 кв. м.

Финансовые расчёты показывают, что в 2025 году на годовой среднедушевой доход приходилось около 4,2 кв. м жилья против примерно 7 кв. м десятью годами ранее. Параллельно гедонический индекс цен на вторичное жильё в Москве и Подмосковье за год вырос двузначно: около 11,9% номинально (порядка 7,1% в реальном выражении).

В совокупности высокие ставки и подорожание жилья серьёзно ограничивают доступность ипотеки для большинства российских семей и смещают спрос в сторону меньших и более дешёвых вариантов жилья.